宮城県仙台市の及川会計事務所・及川小四郎税理士事務所セミナールームマイホームの譲渡の税務

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マイホームを譲渡した場合の税務

マイホーム（居住用財産）をした場合には所得税法ではいろいろな特例が設けられています。

１．譲渡所得の原則

（１）所得金額の計算
　土地・建物の譲渡により利益（所得）が出た場合には譲渡所得に対する所得税が課税されます。
　所得金額は次のようにして求めます。
　譲渡所得金額＝譲渡価額（収入金額）－必要経費－特別控除
　（イ）譲渡価額・・・譲渡価額には、売買に伴い収受した未経過分の固定資産税相当額を含みます。
　（ロ）必要経費
　　　必要経費＝①＋②
　　　　①取得費
　　　　　取得費とは・・・資産の購入代金、購入時の仲介手数料、購入時の登記費用、設備費、改良費（通
　　　　　　常の修繕費は含まれません）など
　　　　　・建物の取得費・・・建物の取得費は「建物の取得価額」から「償却費相当額」を控除して計算し
　　　　　　ます。
　　　　　・相続・贈与により取得した財産・・・相続・贈与により取得した財産は被相続人や贈与者の取得
　　　　　　費を承継します。
　　　　　　また相続・贈与の際に支払った登記費用や不動産取得税があれば加算します。
　　　　　・相続により取得した財産を相続税の申告期限の翌日から３年以内に譲渡した場合には、相続税の
　　　　　　うち一定の金額を取得費に加算することができます。
　　　　　・概算取得費・・・実際の取得費の金額が譲渡価額の５％相当額に満たない場合や実際の取得費が
　　　　　　不明な場合には、その５％相当額を取得費の金額とすることができます。
　　　　②譲渡費用
　　　　　譲渡の際に支払った費用・・・仲介手数料、測量費、貸家を譲渡する際の借家人に支払った立退料、
　　　　　土地の売却に際して建物を取壊した場合の取壊し費用や建物の取得費相当額など
　（ハ）特別控除・・・後述

（２）税率
　土地・建物の譲渡所得に対しては、他の所得とは区別して課税されます。（分離課税）
　原則としての税率はその譲渡資産の所有期間により違います。
　　長期譲渡所得（譲渡年の1月1日において所有期間が５年超）・・・所得税15％、住民税5％
　　短期譲渡所得（譲渡年の1月1日において所有期間が５年以下）・・・所得税30％、住民税9％

（３）損失金額
　土地・建物の譲渡により損失金額が生じた場合には、同じ年の他の土地・建物の譲渡により生じた所得と相殺できますが、相殺してもなお残る損失金額は切捨てとなります。

マイホームの譲渡益が生じた場合
マイホームの譲渡損が生じた場合